Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra




Скачать 74.13 Kb.
НазваниеНе только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra
Дата публикации28.09.2013
Размер74.13 Kb.
ТипДоклад
vbibl.ru > Право > Доклад
z_start

Обслуживание в новостройках: как не нажить неприятности

На прошлой неделе в рамках выставки Ma-ja I впервые прошел семинар, организованный профессиональными ассоциациями LANI-DA и LNPAA на очень актуальную сегодня тему «Жилой дом: от девелопера до управляющего». Тема не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra. Мы приведем его фрагменты.

n066_nevol1.jpgСергей Невольский.

Итак, сегодня в сфере обслуживания недвижимости сложилась следующая ситуация: вторичное жилье фактически находится в руках реорганизованных домоуправлений, ЖЭКов, жилищных кооперативов, которых при всех их достоинствах и недостатках можно считать профессионалами, потому что они обладают квалифицированным персоналом, многолетним опытом и материально-технической базой.

Любительство опасно!

В сегменте многоквартирных жилых домов, как правило, вопрос обслуживания и управления учитывается и прорабатывается уже на стадии проектирования, при условии если девелопер не является фирмой одного проекта. Это происходит потому, что часть квартир резервируется еще до начала активных строительных работ. Клиент покупать кота в мешке не желает, а потому интересуется, какой уровень комфорта и сервиса и за какую плату его ожидает в будущем жилище. На практике концепция обслуживания с момента проектирования и до сдачи объекта в эксплуатацию может измениться на 70%. Неизменной может остаться только цена, которая сама по себе мало о чем говорит, если не имеет расшифровки.

В свою очередь, у девелоперов-дилетантов вопрос управления и обслуживания поднимается только тогда, когда дом сдан в эксплуатацию. Для того чтобы продажа квартир шла активно, они декларируют только цену на обслуживание, причем с таким раскладом, чтобы эта цена не отпугивала потенциальных покупателей. Здесь потребитель фактически и покупает кота в мешке. Ведь девелопер сам не знает, кто будет обслуживать дом и что будет включено в эту услугу. Все это приводит к тому, что новостройки сдаются в эксплуатацию без:

  • почтовых ящиков;

  • номеров квартир;

  • кнопок звонков;

  • табличек с указанием названия улицы и номера дома;

  • держателя для флага и самого флага;

  • оборудованного рабочего места для дворника и уборщицы.

В итоге таких мелочей набегает на порядочную сумму, которую потом дополнительно и платят сами собственники квартир будущему управляющему дома, чтобы тот доделал то, что не сделали девелопер и строители. Когда недовольные покупатели начинают предъявлять претензии девелоперу, тот заявляет: «Читайте договор, вам никто этого не обещал».

Небольшая справка: для того чтобы сдать жилой дом в эксплуатацию, необходимо получить от 10 до 20 заключений о готовности объекта от различных чиновников и служб. Без сомнений, любой проект при приемке можно зарубить, однако есть вещи, на которые можно закрыть глаза, а есть такие, где взяткой вопрос решать просто опасно.

^ За что платим?

Так что же входит в обслуживание многоквартирного дома, за что мы платим, какие нормативные акты регулируют содержание данной услуги? Как это ни парадоксально, но в Латвии нет нормативного акта, четко и юридически грамотно отображающего составные части услуги по управлению многоквартирным жилым фондом, где квартиры принадлежат их владельцам. Однако нельзя сказать, что совсем нет никакой методики. Методика есть. 22 февраля 2005 года Кабинет министров в срочном порядке издает правила №135 «Порядок определения платы за содержание и ведение хозяйства жилого дома». Они оговаривают, из какого набора услуг состоит обслуживание многоквартирного жилого дома.

Но здесь присутствует тонкий юридический нюанс. Методика издана в соответствии с Законом ЛР «О приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправлений» и, соответственно, к рынку нового жилья не относится, так как эти дома ни государственными, ни самоуправленческими никогда не были и приватизации не подлежали. Именно этот юридический пробел дает право вполне безнаказанно «обувать» потребителей, что, к сожалению, сейчас и происходит.

Кроме того, безграмотность и непрофессионализм управляющих новыми проектами приводят к тому, что ряд услуг, которые не облагаются НДС, почему-то рассчитываются вместе с налогом. Самое печальное, что собственники оплачивают эти счета, не зная своих прав и налогового законодательства.

^ Кого выбрать?

Есть девелоперы одного проекта, которые при строительстве новостроек применяют строительные материалы, ранее использованные при строительстве других объектов. Такие проекты новыми можно назвать только условно, так как строители используют бэушные кирпич, панельные перекрытия, лестничные пролеты. Увы, спрос на рынке превышает предложение, поэтому вопросы качества отходят на второй план.

Здравомыслящий предприниматель понимает, что лучшая реклама — из рук в руки. Это когда клиенты, довольные твоими услугами, рекомендуют тебя родственникам, друзьям и знакомым.

В идеале управляющая домом структура должна нести полную ответственность:

  • за техническое состояние всех внутренних инженерных коммуникаций (водопровод, электросети, канализация, система отопления, лифты, слаботочные сети: домофон, пожарная, охранная сигнализации, видеонаблюдение);

  • за состояние строительных конструкций;

  • за состояние прилегающей к дому территории, проезжей части, тротуара, забора, детской площадки, освещения прилегающей территории;

  • за обеспечение аварийной службой;

  • за фонд накоплений.

Причем все это должно не просто поддерживаться в рабочем состоянии, но и должны быть запланированы текущий и капитальный ремонты вышеупомянутых позиций.

Заботливый управляющий должен также позаботиться о страховании общего имущества (лифты, фасад дома, крыша, общие двери и окна и др.). Все эти элементы общей собственности необходимо застраховать от пожара, стихийных бедствий, вандализма с максимально низким собственным риском.

Например, строится новый дом. При продаже квартир девелопер декларирует, что обслуживать дом будет либо он сам, либо строительная организация, которая строит этот объект (это якобы является гарантией для потребителя, что все в доме будет в порядке после сдачи в эксплуатацию). На практике же оказывается, что люди, занимающиеся тем, чего они не умеют и не понимают, просто тянут лямку, зарабатывая на этом неплохие деньги. К сожалению, такие проекты в Латвии не единичны.

Критерии выбора обслуживающей дом структуры могут быть такими:

  • опыт работы;

  • осмотр находящихся в управлении объектов, причем не только визуальный (можно поинтересоваться тарифами на услуги и самими услугами, какой спектр предлагается);

  • наличие полиса застрахованной гражданской ответственности, сумма застрахованного риска (хотя в Латвии это требование не является обязательным).

^ Можно ли поменять?

Реализуя новый проект, девелопер может навязать покупателям квартир любого управляющего. К тому же сейчас появились случаи продажи девелоперами прав на обслуживание объектов. До тех пор пока квартиры не проданы, их владельцем является девелопер. И только когда квартиры проданы, хозяевами всего дома становятся собственники квартир. И если навязанный управляющий собственников не устраивает, закон разрешает в любое время отказаться от некачественного сервиса, даже если договор на обслуживание заключен на определенный срок скажем, на два года.

Согласно законодательству Латвии, предлагаемые услуги и товары должны быть качественными, и если обслуживание дома является некачественным, то это веский повод для разрыва такого договора. Но здесь существуют сложности. Для того чтобы сменить управляющего, необходимо созвать общее собрание собственников квартир, где должны присутствовать не менее 75% всех владельцев квартир, из этих 2/3 51% должны проголосовать за отставку управляющего. Так гласит Закон ЛР «О приватизации государственных жилых домов и жилых домов самоуправлений». Причем ход собрания и результаты голосования должен быть отображены в специальном протоколе.

К сожалению, и здесь есть очередной законодательный пробел: 99% новостроек не являются ни государственными, ни муниципальными. Это означает, что в Латвии нет четко разработанной и действующей методики проведения общих собраний собственников квартир. Если быть совсем точным, есть методические указания, разработанные Министерством экономики ЛР 22 марта 1999 года «О порядке проведения общего собрания собственников квартир в многоквартирных жилых домах».

Этот документ издан на основании статьи 8-й Закона ЛР «О квартирной собственности». В нем указывается, как правильно документировать ход собрания, технические вопросы по организации. Но нет ни слова о том, как отказаться от некачественных услуг обслуживающей структуры. Нет главного: сколько человек может решить судьбу дома и в течение какого срока старый управляющий должен передать дела новому.

Как показывает практика, на такие собрания люди не ходят, значит, не набирается кворум. Поэтому вопрос смены управляющего чрезвычайно сложный.

А следовательно, желательно сразу относиться к его выбору с максимальными вниманием и осторожностью.

^ Пример из жизни

Недавно при приемке многоквартирного жилого дома в одной из квартир площадью 18 кв. м обнаружился двухрядный радиатор длиной 50 см, да к тому же неправильно смонтированный. Даже неспециалисту видно, что, может, он и прогреет комнату до минимальной по стандарту температуры — 18 градусов, но для комфортного проживания этого явно недостаточно. Находящийся в комнате проектировщик после соответствующего замечания нисколько не смутился, а спокойно предъявил проект со всеми необходимыми подписями и печатями. Эта батарея соответствовала заявленной!

^ Пример из жизни

На одном из объектов — в новом многоквартирном доме окна в подъездах не открывались вообще, они глухие. Девелопер сэкономил на оконных механизмах, а проектировщик оказался не в курсе существующих нормативов. В свою очередь, пожарный инспектор просто положил свою голову на плаху за такое нарушение. Позже, уже за деньги жителей этого дома окна пришлось поменять, так как стали поступать жалобы на то, что в летние месяцы температура воздуха в подъездах достигала 50 градусов.

^ Девелоперские уловки

Начиная активные продажи квартир, девелопер декларирует, что дом будет отапливаться автономным газовым оборудованием. Потенциальный покупатель, не подозревая подвоха, рассуждает следующим образом: так как в доме будет автономное газовое отопление, это означает, что стоимость данной услуги будет процентов на 30-40 дешевле, чем в доме с централизованным теплоснабжением. Так оно и есть на практике. Но присутствует один нюанс. Девелопер оставляет котел в своей собственности, что дает ему право продавать тепло по максимально установленному регулятором общественных услуг тарифу, который на 30-40% дороже себестоимости тепла в данном проекте. И по большому счету незаконного здесь ничего нет, за исключением одного: обо всем этом при реализации квартир девелопер просто умалчивает, что, разумеется, повышает цену продажи. Вот в этом и заключается банальный обман.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconИнтересно наблюдать эволюцию спама, который поступает на почтовый...
ОК, могу предоставить рекомендации, а они все шлют и шлют. Изредка только разбавляли рекламой недорогих «Ролексов». Но и тут рассылка...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconМы обращаемся к тем, кому сегодня 20 или около того. Мы обращаемся...
России, будут уже пенсионерами, другие будут еще молоды. Двадцать лет это не так много, это ровно столько, сколько вы уже прожили....

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconЧто нужно знать о видеосъёмке на Свадьбе!
Вашей свадьбы! Всё будет непременно здорово будет много цветов, гостей, улыбок, и очень важно всё это не забыть сразу после свадьбы,...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconПоявился ещё более супериллюстрированный "апгрейд" "Реабилитации...
Добрый день, Профессор. Сегодня закончил последние действия по созданию электронного и локального варианта Вашей книги "Реабилитации...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconВ предыдущей книге «Как вернуться к жизни» Stoleshnikov htm, мы разбирали,...
Вопрос – чем заливать свой «бензобак»? Это вопрос мы разберём научно и без цензуры. Во ведении мы рассмотрим некоторые весьма неожиданные...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconКлассный час на тему: «толерантность путь к миру!»
Мир – это вселенная. Мир – это наша земля. Это наша страна. Наше село. Наша школа. Мир – это я, вы. Как разнообразен мир вокруг нас....

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconBda: даешь «апгрейд» человеческого фактора!
Председатель правления компании Надежда Семенова называет это успехом не только для руководимого ею предприятия, но и для всего латвийского...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra icon" сохраните ваш актив №1 Советы Богатого Папы как превратить Ваши идеи в актив"
У меня нет времени!", "У меня еще есть много времени!" и те и другие слова мне часто приходится слышать от людей, с ко­торыми я общаюсь....

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconТайна Высшего Разума, или Почему пришельцам стыдно знакомиться
«тех светов» оказалось, как минимум, два. Обо всем этом будет рассказано во второй книге, которая еще только готовится, а пока у...

Не только острая, но и перспективная, ибо строят сегодня много, а как все это будет обслуживаться — это еще вопрос. Животрепещущей проблемы обслуживания в новостройках касался и доклад Сергея Невольского, члена правления предприятия по управлению и обслуживанию Labo namu agentu- ra iconРасход
Вы оставляете все расходы относящиеся к яхте и другие проблемы на нас; только одно вас будет по прежнему тревожить это планирование...

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
vbibl.ru
Главная страница