ФОРМИРОВАНИЕ ЗАЕМЩИКА
КАК КЛЮЧЕВОЙ ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ КР МКД
Инвестсообщество приветствует усилия ГД по организации эффективной системы финансирования КР МКД и рассчитывает, что решение этой задачи будет найдено
на путях рыночной экономики с опорой на российские финансовые институты.
Однако анализ представленных изменений в ЖК пока об этом не свидетельствует.
Антирыночность-1. Ключевой элемент изменений – «плата за КР» с юридической точки зрения является введением элемента не рыночного, а налогового характера и более соответствует понятию сбора, как оно трактуется ст. 8 НК – обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий.
Налицо обязательность, безвозвратность и отсутствие персонификации платежа, свойственные налоговым платежам. Подобный сбор должен устанавливаться не Жилищным, а Налоговым кодексом.
Антирыночность-2. Изменения лишают граждан возможности принимать самостоятельное решение о размере платы за КР МКД даже в домах, управляемых ТСЖ, и жилищными кооперативами, а также если общие собрания собственников помещений приняли решение отказаться «от участия в аккумулировании денежных средств». Такое решение порождает пассивность жителей МКД и разваливает основу рынка услуг КР.
Антибанковость-1. Изменения в ЖК даже не обозначают, кто будут операторы региональной системы КР, но из текста понятно, что они будут осуществлять по сути банковские операции: аккумулирование, учет, перераспределение и использование платежей за КР собственников помещений в МКД суть открытие и ведение счетов физических и юридических лиц, привлечение во вклады их денежных средств и размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности. При этом если банковские операции осуществляются кредитными организациями в соответствии с нормами соответствующего федерального законодательства, предусматривающего среди прочего и гарантии сохранности средств через систему страхования вкладов, то предлагаемые изменения в ЖК фактически выводят таких региональных операторов из сферы законодательного регулирования и обеспечения сохранности.
Антибанковость-2. Установление предельных размеров платежей за КР убивает премиальный сегмент рынка, т.к. дома бизнескласса будут лимитированы нижним децилем домов экономкласса. При этом именно жители новых домов авансируют КР других зданий, не накапливая достаточно средств на ремонт собственных.
Итог. Если бы в 1998 г. на заре рынка ипотечного кредитования было принято решение о создании АИЖК в форме кассы взаимопомощи, как это предлагается изменениями, то мы бы сегодня ипотеки не имели вообще.
Что надо. Как видится, вектор организации эффективной системы финансирования КР МКД надо направить на формирование ответственного заемщика.
Государство, с одной сторон, формулирует стимулы и льготы для ремонта жителями МКД в соответствии с апробированным международным опытом, с другой, - снижает риски кредитных организаций за счет установления специальных режимов и условий деятельности ремонтных фондов, формирования стандартизированного кредитного продукта с возможностью последующего рефинансирования выданных кредитов.
Дом в свою очередь формирует минимальную сумму собственных средств, позволяющих ему привлечь заемное софинансирование, и сам решает, как быстро и в каком объеме ее необходимо саккумулировать. .
Инвестсообщество накопило хорошее понимание мер по повышению инвест-привлекательности КХ и готово предложить его для финансирования КР МКД.
|
