Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы»




НазваниеКнига «Истории успеха учеников Богатого Папы»
страница5/23
Дата публикации30.03.2013
Размер2.93 Mb.
ТипКнига
vbibl.ru > Финансы > Книга
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   23
Глава 4

^ Как приобрести уверенность в себе, приобретая собственность

Дэвид Лукас

Литл-Рок, Арканзас

Я вырос в городе Джэксонвилл, штат Арканзас, и до самого окончания средней школы не верил в свою способность добиться успеха хоть в чем-нибудь. Так как моя успеваемость по общеобразовательным предметам оставляла желать лучшего, то я даже не пытался ее повысить.

Однако два года назад, когда мне исполнилось двадцать пять и я остался совершенно без денег, мой друг, работающий в компании сетевого маркетинга, дал мне послушать одну кассету. Я слушал ее в машине, и слова Роберта Кийосаки разожгли во мне искру энтузиазма. У меня было такое чувство, будто он обращается непосредственно ко мне. «Покупайте активы». «Избавляйтесь от пассивов». Это были вполне достижимые цели. Они были мне по плечу. У меня появилось желание узнать, как этого добиться. Меня всегда интересовала недвижимость, а теперь я начал убеждаться в том, что инвестирование в доходную собственность - это верный способ обеспечить себе финансовое будущее.

Я потратил несколько месяцев на то, чтобы прочитать как можно больше книг и прослушать как можно больше кассет об инвестициях в недвижимость. Понемногу мне стало ясно не только то, куда я хотел попасть, - я собирался заняться инвестициями в недвижимость, но и то, как туда добраться. Мне не терпелось поскорее взяться за дело. Я понял, как нужно сложить фрагменты мозаики.

Благодаря обретенной решительности и непрерывно продолжающемуся процессу финансового образования я понял, что мое стремление добиться успеха гораздо сильнее страха перед неудачей или неизвестностью. Наконец до меня дошло, что результатом бездействия могут быть только нулевые шансы на успех. Желание действовать требовало, чтобы я покончил со своими страхами и направил высвободившиеся силы на поиск пути к финансовой свободе.

За последние полтора года я инвестировал примерно 185 тысяч долларов, полученных у своего банкира, в доходную собственность, общая стоимость которой оценивается в 225 тысяч долларов. Я владею двумя дуплексами с квартирами на две спальни, одним дуплексом* с квартирами на три спальни, одним домом с тремя спальнями и одной однокомнатной квартирой, то есть всего восемью объектами доходной собственности. При минимальных изначальных вложениях — 2 тысячи долларов за все жилые помещения — мой ежемесячный доход составляет 1500 долларов.

Путь от страха до успеха был пройден очень быстро. Я никогда не думал, что смогу добиться столь многого за такое короткое время. Но я сделал это — и продолжаю действовать в том же духе.

^ Мой первый опыт в бизнесе

В 1996 году, проучившись год в колледже, я бросил учебу и основал на паях службу интернет-услуг, которая специализировалась на фильтрации нежелательных сайтов, проникающих в домашние и служебные компьютеры.

Я считал, что работаю на себя. В компании было пять работников, и с 1999 по 2001 год я управлял бизнесом из офисного здания в городке Шервуд, штат Арканзас, расположенном примерно в восьми милях* от города Литл-Рок. К тому времени мой партнер вышел из бизнеса, оставив меня одного. Мне приходилось отчитываться перед 25 местными инвесторами, которые предоставили нам первоначальный капитал, поскольку посчитали наш бизнес-план перспективным. Одно время число наших клиентов доходило до тысячи.

Однако через пять лет инвесторы решили прекратить финансирование, и компанию пришлось продать. Я потерял 5 тысяч долларов первоначального вклада, и в конечном итоге предприятие оказалось для меня бесприбыльным.

В 2001 году я зарегистрировал новую провайдерскую компанию, предоставлявшую услуги на территории США и Канады. Однако вскоре мне пришлось продать абонентскую базу.

Но несмотря на недолгую жизнь обоих предприятий, я считаю, что это был самый лучший из всех возможных способов обучения ведению бизнеса в реальных условиях. В конце концов, я открыл свое первое дело, едва покинув Школьную скамью. Опыт, полученный в Процессе создания и управления этими предприятиями, я не променяю ни на что. Я приобрел ценные умения общаться с клиентами, разговаривать по телефону с незнакомыми людьми, а также навыки в области маркетинга, выставления счетов, сбора средств, продажи услуг, ведения финансового учета и решения проблем. Конечно, я совершил много ошибок, но каждая из них меня чему-то научила. Этот опыт стал прекрасным фундаментом, на котором я могу строить будущий бизнес недвижимости.

Пришло время начинать. В течение полутора лет, пока я не начал приобретать доходную собственность, мы жили на средства моей жены Лии.

^ Вот как я это сделал

Поиск недвижимости начался с просмотра риэлтерских газет и журналов. Я объехал все окрестные районы и поговорил с людьми из местной ассоциации домовладельцев.

Я знал, какой месячный доход мне нужен, и поэтому для подсчета потенциальной доходности конкретных объектов использовал типовые бланки.

Затем я просто пошел и оформил свое первое предложение. К моему удивлению, оно было принято. Тут позвольте остановиться и сказать вам правду: я не рассчитывал, что это произойдет. Если бы мне пришлось сделать десять таких предложений, я бы их сделал. Дело в том, что я был решительно настроен на покупку недвижимости и готов был посвятить этой цели столько времени и сил, сколько потребуется.

Затем, разумеется, встал вопрос об ипотечном кредите. Я отправился в ближайший банк и объяснил, что владелец собственности, готов предоставить мне ссуду под вторую закладную. В ответ мне заявили, что я должен вложить в первый взнос не менее 10 процентов своих собственных денег. Такой вариант меня не устраивал, потому что денег у меня не было. Но у меня осталась возможность обратиться в другой банк, что я и сделал.

Руководство второго банка оказалось не таким щепетильным и ничего не имело против того, что деньги для первого взноса будут взяты в долг. В результате все свои операции по приобретению недвижимости я проводил именно через этот банк.

Вторую инвестиционную собственность я тоже приобрел, не потратив денег на первый взнос. Продавец собственности одолжил мне необходимую для этого сумму, которую нужно было заплатить банку, и предоставил мне 10-процентную ссуду под вторую закладную.

(Одним из самых важных достоинств этих покупок стало то, что я договорился с продавцами о предоставлении ими ссуды под вторую закладную. Это сыграло мне на руку, потому что поначалу денег у меня не было совсем. Если бы продавцы не согласились сделать это, я просто не смог бы купить эту собственность. Срок выплаты по обеим закладным составлял менее четырех лет. Это значит, что через пару лет мой денежный поток увеличится, так как некоторые из ссуд под вторые закладные уже будут погашены.)

При покупке третьего объекта я уговорил своих родителей одолжить мне денег из кредитной линии, выданной им под обеспечение их дома, и купил одноквартирный дом с тремя спальнями и однокомнатную квартиру общей стоимостью 35 тысяч долларов. На обе покупки я потратил около 2 тысяч долларов собственных денег, а почти весь ремонт выполнил сам. Несколько месяцев спустя я отправился в банк, где заявил, что являюсь полноправным владельцем этих объектов и желаю получить под них ссуду.

Объекты были оценены в 50 тысяч долларов, и банк кредитовал меня на 90 процентов от оценочной суммы, то есть я получил примерно 45 тысяч долларов. После оплаты услуг по оформлению обеих сделок, выплаты комиссии за предоставление кредита и возврата долга родителям я положил в карман Х800 долларов.

Вот постатейная раскладка всей операции:

^ Покупная цена: 35 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2000

Итого: $2500

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1010

- Потери от простоя (5%) $50,50

Общий доход: $959,50
Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $75

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Резерв: $25

- Комиссия за управление $0

- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $423

Итого: $523

(Примечание: банк предоставляет мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 423 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью погасить кредит под первую закладную примерно за 13 лет)

^ Чистый месячный доход: $436,50
Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($436,50 × 12): $5238

÷

Капитал, вложенный в собственность $2500

Прибыль на вложенный капитал: 209%
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов.

Четвёртый объект я купил по той же схеме, что и третий. Я занял деньги у родителей и заплатил за собственность наличными. Без ремонта и реконструкции собственность была оценена в 75 тысяч долларов (на 15 тысяч больше, чем я за нее заплатил). Я снова отправился в банк и на основании того, что мои права на эту недвижимость не ограничены никакими обязательствами, попросил выдать мне ссуду под обеспечение этой собственности. Банк выдал мне кредит, которого хватило, чтобы отдать долг родителям, а также оплатить расходы на оформление и комиссию за оформление кредита. И хотя эта сделка не принесла мне наличных денег, я считаю ее удачной. Вот раскладка на дом из двух квартир по три спальни в каждой:

^ Покупная цена: 60 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $2500

Итого: $3000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1300

- Потери от простоя (5%) $65

Общий доход: $1235
Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $80

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Резерв: $35

- Комиссия за управление (5% от ренты) $0

- Погашение кредита (на 15 лет под 6,5%) $622,66

Итого: $737,66

Чистый месячный доход $497,34
Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $5968,08

÷

Капитал, вложенный в собственность $3000

Прибыль на вложенный капитал: 198%
Сегодня этот дом оценивается в 75 тысяч долларов.

Вот раскладка на дом из двух квартир по две спальни в каждой. Продавец предоставил мне под вторую закладную ссуду в размере 4550 долларов сроком на 36 месяцев

^ Покупная цена: 43 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $500

Расходы на оформление, оплаченные мной: $0

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной: $600

Итого: $1100

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход: $1000

- Потери от простоя (5%) $50

Общий доход: $950
Ежемесячные расходы:

(Примечание: все коммунальные услуги и работы по уборке территории оплачивают жильцы.)

- Налоги (на имущество) и страховка: $75

- Ремонт и эксплуатация: $0

- Комиссия за управление (5% от ренты) $0

- Резерв: $25

- Погашение кредита (на 15 лет под 7,4%) $405,28

(Примечание банк предоставил мне ускоренный план платежей, что позволяет мне выплачивать по 405,28 доллара раз в 2 месяца. Так я смогу полностью закрыть выплаты по первой закладной примерно за 13 лет.)

- Выплаты продавцу по второй закладной (на 36 месяцев под 8%) $148,50

Итого: $653,78

Чистый месячный доход $296,22
Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($497,34 × 12): $3554,64

÷

Капитал, вложенный в собственность $1100

Прибыль на вложенный капитал: 323%
Сегодня этот дом оценивается в 50 тысяч долларов. Пока еще я делаю инвестиции в мелкие сделки. Каждый из купленных мной объектов оценивался между 35 и 60 тысячами долларов. Но я должен быть честным до конца. Так же как в любом другом бизнесе, в сфере недвижимости возникает масса проблем. Иногда прорывает трубы. Иногда жилье остается незаселенным дольше, чем вы рассчитывали. Но все это временные трудности. Как только ваша решимость добиться успеха возьмет верх, выгоды инвестирования сразу перевесят периодическую потребность в приеме аспирина. Мне до сих пор не верится, что я сумел получить такой высокий процент доходности инвестиций при таких малых вложениях денег. Упорство окупается.

С августа 2001 года до декабря 2002 года я работал на себя. Для работы с недвижимостью я специально основал инвестиционную компанию. Однако в настоящее время, помимо приобретения объектов недвижимости я поставил перед собой задачу закрыть некоторые статьи пассивов, такие как кредит за машину и долги по кредитным карточкам. Кроме того, недавние потрясения в экономике привели к резкому падению доходов моей жены Лии. Она занимается оптовой продажей товаров широкого потребления и получает только комиссионные.

Через год или два я планирую полностью рассчитаться по основным статьям наших пассивов (не считая кредита задом). Одновременно с этим мы будем работать над увеличением нашего пассивного дохода.

^ Что я буду делать дальше

Моя первоочередная цель состоит в том, чтобы поручить кредит под мои доходы и использовать эти деньги для покупки новой жилой недвижимости. К 2006 году Я планирую стать владельцем 16 доходных домов и квартир. К 2010 году у меня будет не менее 40 объектов доходной недвижимости, генерирующих ежемесячный денежный поток в размере 10 Тысяч долларов, а то и больше.

К тому времени, когда мне исполнится сорок, я полностью погашу как минимум 10 ипотечных кредитов. Затем я намерен продать выкупленное жилье, а также другую приобретенную недвижимость, и произнести обмен на «похожее» инвестиционное имущество* согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США. Вырученные средства я использую в качестве первого взноса для покупки крупной недвижимости. Скажем, я продам 10 домов по 60 тысяч долларов. Шестисот тысяч долларов хватит, чтобы заплатить первый взнос за многоэтажный жилой комплекс. В таких случаях Налоговое управление США предоставляет владельцам недвижимости отсрочку и снижает налог на прирост капитала при продаже собственности.

К тому времени мой денежный поток должен будет составлять от 18 до 20 тысяч долларов в месяц.

^ Будущее будет светлым

Деньги - вещь важная, с этим никто не спорит. Но в жизни есть и другие вещи, которые гораздо важнее денег. Мой отец, фармацевт, работает на себя и всю жизнь трудится с утра до поздней ночи. Люди нуждаются в его советах и услугах, и он никогда им не отказывает. Однако он не может одновременно находиться в двух местах; и если он на работе, то его нет дома. Я не хочу, чтобы меня ожидала такая же участь. (Кстати, рад вам сообщить, что мои родители - отец скоро выходит на пенсию, - а также мои тетя и дядя уже два с половиной года занимаются приобретением инвестиционной собственности.)

Мне 27 лет. У меня нет слов, чтобы описать, как приятно чувствовать себя хозяином своей финансовой судьбы. Меня радует уже одна мысль о том, что мои доходы не будут зависеть ни от кого, кроме меня самого. Даже представить себе не могу, что на свете существует средство, способное еще больше повысить уважение человека к самому себе.


1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   23

Похожие:

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconУоллес Делоис Уоттлз Секрет обогащения Аннотация Эта книга ваш путь...
Именно эта книга легла в основу всех существующих произведений о достижении счастья, богатства и успеха

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Руководство Богатого Папы по инвестированию
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКнига лидера для достижения вершины Текст предоставлен издательством...
«Формула успеха. Настольная книга лидера для достижения вершины»: рипол классик; Москва; 2008

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРуководство Богатого Папы по инвестированию Вопросы социальной психологии,...
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon" сохраните ваш актив №1 Советы Богатого Папы как превратить Ваши идеи в актив"
У меня нет времени!", "У меня еще есть много времени!" и те и другие слова мне часто приходится слышать от людей, с ко­торыми я общаюсь....

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКонференция 18 июня 2013 года, Калуга
Государственно-частное партнерство в действии: истории успеха, преграды, перспективы

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon-
Книга написана с позиции язычества исконной многотысячелетней религии русских и арийских народов. Дана реальная картина мировой истории....

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
vbibl.ru
Главная страница