Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы»




НазваниеКнига «Истории успеха учеников Богатого Папы»
страница22/23
Дата публикации30.03.2013
Размер2.93 Mb.
ТипКнига
vbibl.ru > Финансы > Книга
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23

^ Чем я владею

Стоимость каждого из объектов недвижимости, которыми я владею сегодня, находится в пределах от 115 до 180 тысяч долларов. В результате напряженных переговоров все они были куплены ниже первоначально запрошенной продавцом цены, а затраты на подготовительные ремонтные работы (новые водонагреватели и ремонт крыши) были оплачены продавцами. После заключения сделок по пяти объектам у меня появилась доля капитала в собственности, которую я использовал для оплаты расходов или покупки новой собственности.

Благодаря используемой мною модели и структуре ипотечных кредитов доходы от одной квартиры в дуплексе (или от двух квартир в форплексе) покрывают ипотеку, страховку, затраты по гарантийному обязательству и налоги. Я включаю сюда ежемесячные сметы расходов в размере 100 долларов за две квартиры в дуплексе и 200 долларов за четыре квартиры в форплексе.

Моя свояченица до сих пор управляет домами в Сан-Антонио, а мой друг, который живет во Фресно, штат Калифорния, занимается домами, которыми я владею там. С ними я заключил соглашения, которые позволяют им пройти курс профессионального обучения в сфере управления недвижимостью и инвестиций, а мне предоставляют возможность корректировать размеры их вознаграждения. Я плачу им немного меньше, чем платят профессиональным управляющим недвижимостью, потому что они пока еще только учатся этому бизнесу. По мере роста их знаний и опыта будут расти и их комиссионные. Как только я решу, что они достигли достаточно высокого уровня базовых знаний, то стану привлекать их к будущим сделкам с недвижимостью в качестве партнеров. По сути дела, я делюсь с ними «богатством» своих финансовых и профессиональных знаний, а также помогаю им обоим начать новую карьеру.

Однако при анализе объектов я всегда закладываю в расчеты стандартный процент комиссии за управление недвижимостью на тот случай, если сразу после заключения сделки или впоследствии мне придется воспользоваться услугами профессиональных управляющих. В моем списке недвижимости фигурируют только дома из двух и четырех квартир, поэтому я использую в расчетах обычную ставку — 10 процентов от общей суммы полной месячной квартплаты и половины месячной квартплаты, взимаемой с новых жильцов (причем считаю, что в каждой квартире смена жильцов происходит как минимум один раз в год). Комиссионные управляющих коммерческой собственностью, такой как жилые 50-плексы, начисляются на основании других ставок и по другой формуле. Я планирую использовать такую модель расчета комиссии, которая даст управляющим стимул к удержанию хороших жильцов, недопущению конфликтных ситуаций и своевременному проведению ремонтных работ.

В настоящее время мне принадлежат семь многосемейных домов. С первого дня покупки они генерируют денежный поток. Кроме того, в них заключен большой потенциал удорожания стоимости. Посмотрите на показатели доходности первых шести дуплексов с января 2001 года по ноябрь 2002 года (за девять месяцев). Сверху над каждой колонкой указан месяц приобретения собственности.

AR - счета к получению (платежи, которые я получаю, то есть рентный доход от жильцов).

АР — счета к оплате (платежи, которые я произвожу, включая выплаты по ипотечным кредитам, налоги, страховку, комиссионные за управление и прочие расходы).


Январь 2002

Январь 2002

Март 2002

Дуплекс 1

Дуплекс 2

Дуплекс 3

Промежуточный итог AR:

$15 440,00

$14 465,00

$11 200,00

Март 2002

Сентябрь 2002

Октябрь 2002

Дуплекс 4

Дуплекс 5

Дуплекс 6

Промежуточный итог AR:

$12 800,00

$3545,00

$2000,00


Общая сумма AR $59 450,00

Общая сумма AP $17 595,00

Общая сумма дохода $41 854,88
Вот раскладка на один дуплекс:

^ Покупная цена: 162 тысячи долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $25000

Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100

Расходы на ремонт, оплаченные мной: $1500

Итого: $28600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000

(Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)

Ежемесячные расходы

- Налоги (на имущество): $304

- Страховка: $54

- Ремонт и управление: $0

- Резерв: $175

(Я предполагаю, что примерно так же, как, пересмотр комиссии за управление, некоторые ремонтные работы и другие расходы приходится оплачивать раз в год и раз в Ірлет. На сегодняшний день фактические месячные расходы на ремонт за прошедшие семь месяцев составили 0 долларов. Однако в смету я закладываю средневзвешенные расходы в размере 175 долларов в месяц на обе квартиры дуплекса и перевожу эту сумму на счет, приносящий процентный доход. Расходы включают взносы в ассоциацию домовладельцев и подготовительные работы, такие как покраска, уборка и т. д.)
- Комиссия за управление: $141,67

(Комиссия за эту конкретную собственность составляет 5 % от общей суммы собранной квартплаты, то есть 100 долларов в месяц плюс 25 % от квартплаты первого месяца за выполнение работ по подготовке к заселению нового жильца, которые обходятся в 500 долларов в год, если учитывать фактор смены жильцов. В своих расчетах я исхожу из предположения, что жильцы в каждой квартире меняются по меньшей мере один раз в год. В результате расчетная сумма комиссии за управление составляет: (1200 долларов + 5О0 долларов) × 12 = 141,67 доллара. Неиспользованные средства переводятся на депозитный сертификат, где они приносят процент, пока и не потребуются.)

- Погашение кредита (5 лет ARM* ,30 лет под 4,598%): $535,97

Итого: $1210,64

Чистый месячный доход: $789,36
^ Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($789,36 × 12): $9472,32

÷

Капитал, вложенный в собственность $28 600

Прибыль на вложенный капитал: 33%
В 2003 году оценочная стоимость этой собственности составила 169 тысяч долларов.

И последнее, что следует иметь в виду: прогнозируемая величина денежного потока, определяемая перед покупкой и основанная на информации продавца или почерпнутая из других источников, почти никогда не совпадает с фактической. Некоторые статьи расходов, такие как налоги и подготовительные работы, оказываются выше. Расходы по другим статьям, например на ежемесячный ремонт, могут оказаться ниже.

^ Дорога длиной в год

После сентября 2001 года благодаря инвестициям в недвижимость я удвоил чистую стоимость своего имущества и почти вернул три четверти миллиона долларов, потерянных на фондовом рынке. Что же касается фондового рынка, то тут я пришел к выводу о ключевой роли активного анализа акций и самостоятельного принятия решений. Это событие знаменовало решительный разрыв с прошлым, когда я всецело полагался на советы брокера. Теперь я исполь1-зую новый метод приобретения акций и управления ими, который повысил стоимость моего портфеля на 20 процентов за период с сентября 2001 года, Я не только взял всю ответственность на себя, но и научился уважать собственные решения. Я благодарен игре «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101», которая помогла мне изменить отношение к финансам и увидеть новые перспективы. Приобретение ценного, «приближенного к действительности» опыта принятия самостоятельных решений, отработка необходимых навыков и перенесение их из игры в реальную жизнь помогли мне найти новый, творческий и чрезвычайно выгодный для меня подход к оценке и проведению сделок.

За полгода инвестиционной деятельности я смог выплатить 30 тысяч долларов долга по кредитным карточкам. Сегодня я уже близок к тому, чтобы утроить чистую стоимость своей собственности.

В следующем году я планирую переключиться с мелких сделок на крупные комбинированные, сочетающие элементы сделок с недвижимостью и коммерческой деятельности, минимальный объем доходов, которых с капитала будет составлять миллион долларов от каждой сделки. С этой целью я собираюсь привлечь нескольких хорошо знакомых мне людей к созданию обществ с ограниченной имущественной ответственностью. Эти сделки будут финансироваться с использованием капитала, заработанного на предыдущих сделках. Использование прошлых достижений помогает ускорить дальнейшее продвижение к успеху. Такими операциями я буду заниматься в течение 3—4 лет, а затем смогу перейти на «скоростную» дорожку. Вот мои цели:

• К марту 2003 года чистая стоимость моего имущества превысит 800 тысяч долларов.

• К марту 2004 года чистая стоимость моего имущества превысит 2 миллиона долларов. Я уволюсь с постоянной работы.

• К марту 2006 года чистая стоимость моего имущества при самом неблагоприятном раскладе превысит 5 миллионов долларов.

^ Первые шаги всегда самые трудные

Самым трудным для применения аспектом философии Богатого Папы оказалось для меня обучение правильному использованию денег других людей, так как сам принцип такого отношения к деньгам прямо противоречит всему, чему меня учили родители. Но связанные с этим трудности были компенсированы ясностью изложения информации и простотой методов обучения. Я собрал команду советников, которые предоставляют мне информацию и знания, необходимые для принятия решений и их осуществления. Эти люди стали для меня «ходячими справочниками», и все они понимают, что именно мне нужно.

Кроме того, я самостоятельно составил формулу успеха. Успех = знания (усвоенные уроки) + информация (уроки, усвоенные другими и пересказанные мне) + риск (сравнение потенциального прироста стоимости и выгоды с наихудшим исходом и потенциальными убытками). Сюда входит также оценка упущенной возможности, то есть потенциальных потерь в случае моего отказа пойти на риск. Я уверен в, том, что риск - это единственный поддающийся управлению компонент уравнения успеха в любой области его применение: финансовой, личной или любой другой.

Необходимость рисковать вызвала у меня такой прилив сил, что я решил идти дальше. Чем выше были мои достижения, тем больше я верил в собственные силы. Я открыл в себе неисчерпаемый источник уверенности в себе, который можно было использовать такими способами, о которых я никогда не думал. После заключения первой сделки с недвижимостью меня буквально захлестнула волна ликования.

Впоследствии я использовал этот ресурс для достижения успеха в области, никак не связанной с бизнесом. Подобно многим людям моего возраста, я на протяжении многих лет набирал вес. Многочасовые поездки в самолетах, недостаток движения и постоянные деловые ужины сделали свое черное дело. В результате у меня было 25 килограммов лишнего веса, и мой врач предупредил меня, что так и до инфаркта недалеко.

Сказав себе, что мне нечего терять кроме лишнего веса, я использовал вновь обретенную уверенность для постановки реалистичных целей и выполнения планов избавления от лишнего веса. С гордостью могу сказать, что через год весы стали показывать на 25 килограммов меньше. Подумать только: концепции Роберта способны изменить не только ваши мысли - они способны изменить ваше тело!

^ Будущее манит

Я часто думаю о том, как изменил свою Жизнь всего за один год.

Если 10 сентября 2001 года я все еще страдал от ожирения и депрессии, вызванной моим финансовым положением, чувствовал себя заключенным в «золотую тюрьму» блестящей корпоративной карьеры без права на досрочное освобождение, то 11 сентября 2001 года, уцелев в невиданной катастрофе, я нашел средство выйти из тупика.

Сегодня я чувствую себя так, словно перебрался из эпицентра ядерного взрыва на вершину высочайшей горы мира. Воздух тут настолько чист, что видно на многие мили вокруг. Куда ни взгляни, везде ожидают блестящие возможности — одна лучше другой.

Они дожидаются и вас тоже... Найдите их. Не ждите когда наступит завтра.

Начинайте действовать прямо сейчас!


Роберт Т. Кийосаки

Роберт Т. Кийосаки, американец японского происхождения в четвергом поколении, родился и вырос на Гавайях. Окончив колледж в штате Нью-Йорк, он записался в Корпус морской пехоты и воевал во Вьетнаме в качестве пилота боевого вертолета. После войны Роберт работал торговым агентом в корпорации «Хегох». В 1977 году он открыл собственный бизнес и представил на рынок первые нейлоновые бумажники на «липучках», а в 1985 году основал международную образовательную компанию, которая обучает бизнесу и инвестированию десятки тысяч людей.

В 1994 году Роберт продал свой бизнес и отошел от дел в 47 лет.

За время короткого отдыха Роберт в соавторстве с Шэрон Лектер, дипломированным бухгалтером и его деловым партнером, написал книгу «Богатый папа, бедный папа». Вскоре за ней последовали «Квадрант денежного потока», «Руководство богатого папы по инвестированию», «Богатый ребенок, умный ребенок» и «Отойти от дел молодым и богатым» — книги, каждая из которых нашла место в списке бестселлеров таких авторитетных изданий, как «Wall Street Journal», «Business Week», «New York Times», «E-Trade.com», «Amazon.com» и др.

Роберт Кийосаки является также создателем обучающей настольной игры «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101», цель которой — помогать людям в освоении финансовых стратегий, которым его много лет учил богатый папа и которые позволили Роберту отойти от дел в возрасте 47 лет.

В 2001 году увидела свет первая книга из серии «Богатый Папа». Авторами серии стали члены команды профессионалов, разделяющих уверенность Роберта в том, что «бизнес и инвестирование - это командные виды спорта».

Вот как Роберт сам формулирует свое кредо: «Мы поступаем в учебные заведения, чтобы научиться успешно работать за деньги. Я пишу книги и создаю другую образовательную продукцию, чтобы научить людей тому, как заставить деньги усердно работать на них. Освоив эту науку, они смогут в полной мере насладиться прелестями того замечательного мира, в котором мы живем».

Создание организации «Rich Dads Organization» явилось результатом совместных усилий Роберта и Ким Кийосаки, а также Шэрон Лектер, которые в 1996 году отправились в путешествие, которое предоставило им возможность содействовать повышению финансовой грамотности людей и посеять семена учения Богатого Папы во всех уголках мира.

Шэрон Л. Лектер

Дипломированный бухгалтер, соавтор книг серии «Богатый Папа» и главный администратор «Rich Dads Organization», Шэрон Л. Лектер посвятила свои профессиональные навыки сфере образования. Она с отличием окончила Университет штата Флорида и получила диплом бухгалтера, после чего ее пригласили на работу в компанию «Coopers & Lybrand», одну из восьми крупнейших на тот момент бухгалтерских фирм Америки. Шэрон занимала различные руководящие посты в компьютерных, страховых и издательских компаниях, не прекращая при этом своей профессиональной деятельности в качестве дипломированного бухгалтера-аудитора.

Со своим мужем, Майклом Лектером, Шэрон живет уже более 20 лет; у них трое детей: Филипп^ Шелли и Вильям. Когда дети подросли, Шэрон приняла активное участие в их обучении и взяла на себя обязанности лидера родительских советов в их школах. Она развернула бурную деятельность в сфере обучения математике, компьютерной грамотности, чтению и письму.

В 1989 году она познакомилась с изобретателем первой электронной «говорящей книги» и помогла ему вывести эту индустрию на мультимиллионный международный рынок.

Сегодня она остается пионером в области разработки новых технологий, позволяющих внедрять в сферу образования новые увлекательные и занимательные способы обучения детей. Как соавтор книг серии «Богатый Папа» и главный администратор «Rich Dads Organization», она фокусирует свои усилия на проблемах финансового образования.

«Наша система образования не поспевает за глобальными технологическими переменами, происходящими в современном мире, - говорит Шэрон. — Мы должны прививать нашему молодому поколению навыки - как академические, так и финансовые, - которые понадобятся им не только для выживания, но и для процветания в реальном мире*.

Шэрон руководит Фондом финансовой грамотности и активно пропагандирует необходимость образования.

В 2002 году Шэрон и Майкл были удостоены награды «Дух детства 2002», присуждаемой национальной организацией «Childhelp USA», цель которой - искоренение жестокого обращения с детьми в Соединенных Штатах; в мае того же года Шэрон избрали председателем совета директоров филиала «Childhelp USA» в Финиксе.

Как активный член организации «Женщины-президенты», она поддерживает постоянную связь с другими женщинами-профессионалами по всей стране.

Роберт Кийосаки, ее друг и деловой партнер, говорит: «Шэрон - прирожденный предприниматель. Мое уважение к ней продолжает расти с каждым днем нашей совместной работы».

Создание организации «Rich Dads Organization» явилось результатом совместных усилий Роберта и Ким Кийосаки, а также Шэрон Лектер, которые в 1996 году отправились в путешествие, которое предоставило им возможность содействовать повышению финансовой грамотности людей и посеять семена учения Богатого Папы во всех уголках мира.

Содержание
Предисловие Роберта Кийосаки 3
Предисловие Шэрон Л. Лектер 9
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23

Похожие:

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconУоллес Делоис Уоттлз Секрет обогащения Аннотация Эта книга ваш путь...
Именно эта книга легла в основу всех существующих произведений о достижении счастья, богатства и успеха

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Руководство Богатого Папы по инвестированию
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКнига лидера для достижения вершины Текст предоставлен издательством...
«Формула успеха. Настольная книга лидера для достижения вершины»: рипол классик; Москва; 2008

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРуководство Богатого Папы по инвестированию Вопросы социальной психологии,...
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon" сохраните ваш актив №1 Советы Богатого Папы как превратить Ваши идеи в актив"
У меня нет времени!", "У меня еще есть много времени!" и те и другие слова мне часто приходится слышать от людей, с ко­торыми я общаюсь....

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКонференция 18 июня 2013 года, Калуга
Государственно-частное партнерство в действии: истории успеха, преграды, перспективы

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon-
Книга написана с позиции язычества исконной многотысячелетней религии русских и арийских народов. Дана реальная картина мировой истории....

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
vbibl.ru
Главная страница