Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы»




НазваниеКнига «Истории успеха учеников Богатого Папы»
страница21/23
Дата публикации30.03.2013
Размер2.93 Mb.
ТипКнига
vbibl.ru > Финансы > Книга
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23
Глава 22

^ Второй шанс

Майкл Марицен

Фремонт, Калифорния

11 сентября 2001 года у меня было такое ощущение, будто я нахожусь в эпицентре ядерного взрыва. Вместе с миллионами других американцев я своими глазами видел, как рушился наш мир. Я знаю, что каждый человек справляется с последствиями катастрофических событий по-своему. Но я никогда не думал, что выдержать такое неожиданное и суровое испытание мне поможет книга «Богатый папа, бедный папа». Призыв Роберта помог мне собраться с силами, вернуть интерес к жизни и сосредоточиться настолько, чтобы по возвращении домой я смог оправиться от мучительной душевной травмы. Я ухватился за него как за соломинку, и он удержал меня на плаву после кошмарного эмоционального кораблекрушения. Возможно, звучит невероятно, но это чистая правда.

^ Высокий полёт без финансовой страховки

Может быть, сама судьба послала мне эту книгу за пару месяцев до 11 сентября. Как главный разработчик американских предприятий «Sony Corporation», я отвечал за развитие бизнеса и стратегическое планирование, а также за создание и продвижение на рынок новых брэндов компании «Sony». Такая работа вынуждала меня в буквальном смысле жить в самолетах. Для меня было обычным делом перелететь через Тихий океан, провести в Японии часовое совещание и сразу же улететь домой. В тот памятный день я приехал в нью-йоркский аэропорт «Ньюарк» после деловой встречи и, дожидаясь посадки на свой рейс, читал «Wall Street Journal». В статье, которую я просматривал, упоминалась книга «Богатый папа, бедный папа», необычное название которой меня заинтересовало. Заметив эту книгу в одном из книжных киосков аэропорта, я купил ее, чтобы полистать на обратном пути в Калифорнию.

«А ведь в этом есть смысл», — не раз повторял я себе, убивая время перелета за чтением. Роберт писал, что каждый человек средних способностей способен изменить свою жизнь, чтобы стать богатым и по ходу действия обрести свободу. Для этого не нужно быть финансовым кудесником или брокером по недвижимости. Информация была легкой для понимания, в чем-то тривиальной, но очень убедительной. У меня в руках оказался план действий, расписанный по этапам его практического осуществления. Я понимал, что мне предстоит многому научиться, но отдача обещала быть огромной — если только я смогу поверить в себя.

Но больше всего меня поразило отношение Роберта к страху. Он сравнивал страх с приливной волной, которая захлестывает человека и лишает его возможности двигаться. По его мнению, единственное средство профилактики приступов страха — это постоянное укрепление веры в свои силы. Прислушиваться к тем, кто говорит вам, что нужно и чего не нужно делать, - значит обречь себя на поражение. Только вера в собственную интуицию может привести к победе.

Очень скоро мне пришлось усвоить этот урок в такой ситуации, которую я не забуду до конца своих дней.

^ Меня предупреждают, но я не слушаю

Оглядываясь назад, можно подумать, что весь мир сговорился, чтобы заставить меня отказаться от поездки в Нью-Йорк накануне 11 сентября, но я не обратил внимания на многочисленные предостережения. Еще в субботу у меня в глубине души возникло зловещее предчувствие чего-то ужасного. У меня было такое ощущение, будто я не вернусь из этой поездки. Что удивительно, моя подруга ощутила то же самое. И хотя мы с ней время от времени испытывали беспокойство по поводу моих постоянных полетов, на этот раз все было по-другому. Нас переполнял безотчетный страх, который мы никогда раньше не испытывали.

Затем я узнал, что запланированное совещание не состоится. Но если и этого было мало, чтобы меня отпугнуть, то погода должна была убедить меня окончательно. Мой рейс отменили. Однако я был полон решимости оставаться образцовым руководителем в Нью-Йорке всегда найдется достаточно срочных дел ад и поэтому переоформил билет на другой рейс. Но его тоже отменили. Третий рейс вылетел по расписанию.

Когда первый самолет врезался в северную башню Всемирного торгового центра, я находился на семнадцатом этаже южной башни. Все члены моей группы решили покинуть здание, и мы начали спускаться: по, лестнице. По пути мы встречали людей, возвращавшихся назад. Несмотря на заверения в том, что все в порядке, мы продолжали свой путь вниз. Нашими действиями явно руководила интуиция.

Выйдя на улицу, я оказался рядом с каким-то бизнесменом из Японии. Вдруг в окружавшем меня хаосе мое внимание привлек один протяжный звук, который становился все громче и громче. Я поднял голову вверх как раз в тот момент, когда второй самолет врезался в южную башню. Затем я посмотрел на стоявшего рядом японца и тут же почувствовал резкий всплеск адреналина в крови. Всем своим существом я стремился бежать, и бежать как можно быстрее. Но мой сосед словно прирос к тротуару. Не скажу, что я высок ростом, но он был еще ниже меня. Поэтому я схватил его, и мы побежали. Мы бежали, постепенно покрываясь серой пылью разрушения, и ни разу не оглянулись назад. Остановились мы у представительства «Sony» на углу 55-й улицы и Мэдисон-авеню в нескольких милях от Всемирного торгового центра.

^ С ростом уверенности растёт уровень жизни

Никакими словами не передать, что творилось в моей душе, когда в следующую субботу мне наконец удалось взять билет на рейс до Калифорнии. Но в то же время я ощущал неотложную потребность в радикальных переменах. Во-первых, я не хотел провести остаток жизни в самолетах. Во-вторых, я был уверен в том, что достиг пика своей карьеры. Я добился всего, что намеревался получить от корпоративного мира. Лимузин с шофером, открытый представительский счет, шестизначное жалованье, внушительные разовые выплаты, последние технологические новинки — все это было положено мне по должности. Но теперь эти вещи потеряли для меня значение.

Когда я задал себе главный вопрос: «Что мне делать дальше?», у меня в голове что-то словно щелкнуло. Я вдруг вспомнил, как во время чтения «Богатого папы, бедного папы» — казалось, это было миллион лет назад - впервые в жизни записал на бумаге свои цели. Но тогда этим дело и ограничилось. Прочно укоренившиеся стереотипы, внушенные мне с детства, удержали меня от дальнейших действий. Энтузиазм, вызванный книгой, тормозился, стандартными возражениями: «А что если..?» и «Да, но..?». Память о том, что мой дедушка разорился на инвестициях в недвижимость, задушила возникший порыв в зародыше.

Но теперь все было иначе. Теперь я был совсем другим человеком/Мной овладело желание стать хозяином своей жизни и прожить ее так, как мне хочется. Я сел и составил новый список целей. В нем я перечислил все, чего был намерен добиться в финансовом и личном плане.

11 сентября убедило меня в том, что «когда-нибудь» уже наступило.

^ Как я жил раньше

В прошлом я редко занимался таким глубоким самоанализом, не говоря уже о том, чтобы действовать. Как и на многих людей моего поколения - мне уже под пятьдесят, - на меня давили воспоминания одного из моих родителей, в данном случае матери, о жизни в период Великой депрессии. Мои детство и юность — я родился в штате Мэн, а вырос в Техасе, где базировалась авиационная часть моего отца, -и прошли в атмосфере страха. Перспектива потерять работу, оказаться в долгах или, что еще хуже, стать банкротом — причин для страха было много. Получить хорошее образование, усердно трудиться и откладывать деньги на черный день - это бьетО все, что мне полагалось делать, и все, чем я занимался до сих пор.

Окончив факультет вычислительной техники Техасского университета сельского хозяйства и машиностроения, я получил диплом магистра и направил все силы на построение впечатляющей карьеры. Однако в собственных глазах я оставался заурядным человечком, который тянет тяжкое бремя в надежде доползти до пенсионного пряника, обещанного ему в необозримом будущем. Может быть, я смогу оставить работу в шестьдесят пять. Возможно, только в семьдесят. Порой мне казалось, что я не дождусь этого дня никогда.

Конечно, я откладывал деньги, и делал это именно так, как меня учили. Но кислородная подушка, которой должны были стать мои сбережения, оказалась дырявой. С 1999 по 2002 год я потерял 75 процентов стоимости своего портфеля биржевых акций. Мой портфель взаимных фондов «похудел» на 45 процентов. Общая сумма потерь превысила 700 тысяч долларов. Вдобавок к этому мой пенсионный план 401 (к) обесценился на 30 процентов и увеличил сумму потерь еще на 30 тысяч долларов. Сказать, что потерять почти три четверти миллиона долларов в результате реверсивных тенденций на рынке это больно, — значит не сказать ничего.

Дальше дела пошли еще хуже. В 2001 году закупки по кредитным карточкам и выплаты за машину довели мой долг до 30 тысяч долларов. Мне приходилось снимать деньги с одной кредитки, чтобы погасить долг по другой. При всех моих доходах мне приходилось балансировать на грани банкротства.

^ Я начинаю строить жизнь заново

Вскоре после 11 сентября компания «Sony» начала сворачивать проекты и сокращать штаты. Я решил воспользоваться ситуацией и уйти с работы. Некоторые из моих друзей и практически все родственники посчитали, что я спятил. Но я чувствовал, что поступаю так, как лучше для меня. Щедрое выходное пособие позволило мне безболезненно распрощаться со старой жизнью и дало время на планирование новой. Я принялся за внимательное изучение недавно открытого ресурса возможностей. В центре моих новых проектов стоял я сам, а не моя работа. Я подтянулся в физическом плане, очистился в эмоциональном и начал все сначала в умственном.

В октябре 2001 года я принял предложение небольшой компании программных продуктов, где занялся, и до сих пор продолжаю заниматься — стратегическим планированием. Не моргнув глазом, я согласился на 15-процентную потерю в зарплате отчасти потому, что получил выходное пособие, а отчасти потому, что уже начал готовиться к инвестированию в недвижимость. Кроме того, на новой работе было гораздо меньше стрессов, чем в «Sony». И, между прочим, никаких поездок.

В октябре-ноябре 2001 года я сделал то, чего не делал никогда раньше. Я открыл кредитную линию. Я прочитал остальные книги Роберта и стал играть в «ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК 101» с друзьями, думавшими также, как и я.

Тогда же я начал искать через Интернет объекты инвестиционной собственности в Техасе. Особенно меня привлекал Сан-Антонио потому, что там живет моя свояченица, согласившаяся управлять недвижимостью, которую я куплю.

К декабрю 2001 года я выбрал два дуплекса и в январе 2002 года оформил покупку обоих. Начало новой жизни было положено.

Этот новый период был отмечен началом поразительной трансформации. К моему изумлению и радости, страх превратился из заклятого врага в неожиданного союзника. В прошлом я слишком сильно боялся и не верил в свою способность анализировать и действовать в финансовых ситуациях. Теперь страх помогал мне двигаться вперед, потому что я поверил, что смогу изменить свое финансовое будущее. При каждом проявлении страха я принимался повторять основные уроки, полученные у Роберта. Не жалея времени, я еще раз тщательно анализировал свой прогресс и свои цели Так я восстанавливал свою способность к принятию разумных решений и выполнению планов.

Большую часть моей жизни страх играя роль препятствия, которое мешало мне двигаться вперед. Но теперь, вместо того чтобы исчезнуть окончательно - не думаю, что это вообще возможно, — страх превратился в источник энергии, который помогает мне действовать.

^ Вот как я это сделал

Сначала я сделал гигантский шаг назад, чтобы точно оценить и определить свои краткосрочные (на один, два и три года) и перспективные (на пять и десять лет) цели. Раньше я проводил лишь приблизительные расчеты проектов, причем упускал из виду один очень важный фактор, что, похоже, является типичной ошибкой новичков. Дело в том, что, когда я планировал использовать деньги других людей, мне следовало учесть не только обслуживание долга по ипотечному кредиту, но и; обслуживание долга по финансированию вспомогательных операций (таких как первый взнос).

Например, если я использовал деньги других людей для уплаты первых взносов и получения ипотечных кредитов, то есть не вкладывал в покупку собственных денег, то мне нужно было обязательно включить этот фактор в уравнение денежного потока. Я хотел, чтобы каждый объект недвижимости имел положительное денежное значение по всем показателям и не только приносил мне пассивный доход, но и на 100 процентов сам оплачивал расходы на свое обслуживание. Мне не хотелось сталкиваться с какими-нибудь сюрпризами, а также с пропущенными или скрытыми статьями расходов - а отказываться от идеи использования денег чужих людей я не собирался.

Следующий мой базовый принцип заключался в том, что денежный поток должен был увеличиваться пропорционально росту моих текущих расходов. Условия выхода с дорожки для «крысиных бегов» были точно такими же. Простой оценки доходов от недвижимости было недостаточно. Пусть даже недвижимость будет окупать себя, но если она не будет так же окупать и мои не связанные с инвестициями расходы, то мне придется продолжать ходить на работу. Это означало, что мне придется трудиться на двух работах либо до конца дней, либо до тех пор, пока я не исправлю ошибку, либо пока мне не надоест, и я не брошу заниматься недвижимостью. Я прикинул, что если в среднем мои месячные расходы составят 5 тысяч долларов (ипотечный кредит за дом, страховка, кабельное телевидение, телефон, газеты, продукты, питание вне дома, машина и т. д.), то денежный поток от моих инвестиций в недвижимость должен будет перекрывать эту сумму.

В итоге у меня получилась модель, примерно 60 процентов которой я разработал в течение первых трех месяцев активного поиска и оценки потенциальной собственности. Остальные 40 процентов были доработаны, когда я купил два первых дома. Я обнаружил, что многие люди привыкли оперировать понятиями традиционных расходов на недвижимость (то есть расходов, которые несет тот, кто сам живет в своем доме), а они во многом отличаются от расходов на инвестиционную недвижимость. Вследствие этого моя модель включала распределение расходов с учетом региональных особенностей таких статей, как пошлины и транспортные расходы. Кроме того, в ней учитывались факторы платежей, производимых раз в месяц, раз в год и раз в 10 лет, что позволяло производить точный расчет бюджета.
В первые две категории входили страховка, налоги, затраты по гарантийным обязательствам, первоначальная подготовка к заселению постоянных жильцов, затраты на управление недвижимостью (ежемесячная зарплата управляющих, оплата лицензии и ее продления), реклама, уборка двора, счета за электричество, воду и вывоз мусора, взносы в ассоциацию домовладельцев, затраты на поездки два раза в год к месту расположения недвижимости (в оба конца) и оплата адвокатских услуг. Затем сюда добавлялись такие статьи, как замена крыши, наружная покраска и другие работы, которые обычно проводятся раз в 1:0 лет, но почему-то как минимум один раз за любой период владения недвижимостью (тут, правда, многое зависело от моей стратегии ухода, то есть от того, когда я планировал продать объект). Я считаю, что неумение брать в расчет все эти факторы — главная ошибка начинающих инвесторов и главная причина их разочарования в этом виде инвестиций.

Модель, которую использовал я, намеренно предполагала развитие событий по самому худшему сценарию, потому что, как мне кажется, в таких делах все проходит как по маслу очень редко, а в первый год деятельности — вообще никогда. Благодаря использованию методики «наихудшего варианта» моя модель обеспечила 99,99 процента уверенности в том, что я буду получать доход с первого дня покупки даже при высоком проценте простоев, при повышении первоначальной стоимости приобретения (например, если сразу после покупки придется провести косметический ремонт) и т. д. Это позволило увеличить степень гибкости отдельных факторов (которые никогда не являются величиной постоянной), не теряя их способности генерировать положительный денежный поток.

Помимо прочего, эта модель помогла мне исключить фактор эмоционального отношения к собственности, который может вступить в игру, особенно на ранних стадиях обучения новых инвесторов- Лично я даже не осматриваю объект, пока не прогоню его через свою модель, чтобы сначала определить, отвечает ли он моим финансовым критериям. От очень многих покупок я отказался только потому, что они не вписывались в мою парадигму.

Четыре первых купленных мной дома я осмотрел прежде, чем оформил предложения. Следующие два я увидел Только после оформления договоров о купле-продаже. Однако перед этим я попросил друга проехать мимо них, чтобы иметь представление о расположении и внешнем виде. Самая последняя недвижимость была куплена практически вслепую, на основании мнения друга, видевшего ее из окна машины, и представленной продавцом фотографии. Я убежден в том, что расстояние помогает минимизировать или вовсе исключить проблемы, связанные с нажимом брокера или агента, пытающегося заключить сделку на месте, а также фактор эмоциональной привязанности к собственности. (Расстояние заставляет человека в первую очередь обращать внимание на цифры. И помните, что условия договора купли-продажи всегда включают пункт, позволяющий покупателю расторгнуть сделку. Основанием для расторжения могут послужить результаты осмотра, условия предоставления кредита и/или простой отказ в обмен на какие-нибудь чисто номинальные отступные продавцу, вроде 50 долларов за объект стоимостью 150 тысяч долларов).

В дополнение ко всему данная модель позволила мне отказываться от сделок, предлагаемых агентами по недвижимости или брокерами, и тем самым избегать неловкости в случае использования ими приема усиленного навязывания, против которого трудно устоять начинающим инвесторам.

Для расчета денежного потока я использовал два метода. В одном случае применяется специально разработанная мной таблица, в которую заносятся все предполагаемые расходы, Э другом - стандартная таблица, которую я использовал для подтверждения и проверки оценок (в основном я применял ее в ходе объективной экспертной оценки и перепроверки результатов своего собственного анализа, чтобы создать определенную систему «сдержек и противовесов»).

При покупке первой недвижимости я провел оценку семи кредиторов, включая онлайновых брокеров по недвижимости. Одним из факторов, определяющих пригодность вариантов, были расходы на оформление сделки. Кроме того, моя модель включала контрольную таблицу для сравнения тарифных ставок и структуры кредитов. Пять из купленных мной объектов предполагали оплату продавцом всех расходов за ремонт, который нужно было провести до перехода собственности к новому владельцу, и это условие было оговорено в ходе обсуждения договора купли-продажи. Два ббъекта были куплены «как есть», и в этих случаях потребовалось примерно 3 тысячи долларов на ремонт каждого дуплекса. Я оплатил эти работы, но так как они были включены в сумму ипотеки, то при заключении сделок мне не пришлось платить деньги из собственного кармана.

Но самое главное — эта модель позволила мне принять решение в течение нескольких минут. Это было важно для меня, потому что я хотел, проявляя максимальный напор, приобрести выгодную недвижимость быстрой красиво.

Первоначального звонка хватило для обсуждения всех важных вопросов. Я мог оценивать в день по 15—20 объектов, расположенных в различных странах, не выходя из дома. Этот фактор приобрел особое значение, когда я наткнулся на еще одну блестящую возможность. Я мог посылать предложения менее чем через полчаса с момента выставления недвижимости на рынок. В результате двух таких случаев теперь я владею объектами, которые приносят доход с первого дня.

Я использовал шаблон контрольной таблицы, который помог мне быстро выбирать и заносить в нее ответы по ходу первоначального телефонного разговора. В список входили: размеры, планировка (кабинет, отдельное помещение для стирки, встроенный/отдельный гараж), количество раздельных/совмещенных ванных комнат, общая комната, гостиная, отдельная столовая, стиль кухни, отдельное фойе, возраст крыши (количество полных лет), фундамент, тип конструкции (каркасная, кирпичная), наличие и тип системы вентиляции, наличие и тип системы отопления, коммунальные сооружения и наличие камина. Сведения о расстоянии до школы и торгового центра, движении общественного транспорта, удаленности от главных дорог и соседстве с пустующим участком тоже заносились в таблицу.

Дата последней продажи (в некоторых штатах информация о предыдущих сделках не подлежит разглашению), цена последней покупки, последняя оценочная стоимость, количество квартир в здании, средний коэффициент заселенности, текущий процент арендуемых квартир, доход от сдачи в аренду и сроки возобновления арендных договоров завершали перечень вопросов. Список может показаться длинным, но на то, чтобы пройтись по нему и получить через Интернет информацию в службе регистрации потенциальных клиентов и в окружном налоговом управлении, у меня уходило менее 15 минут.

Кроме того, я составлял таблицу действий, которые следовало провести (и, по возможности, определял порядок их проведения). Благодаря ей я всегда знал, кто чем будет заниматься, страховал процесс покупки от сбоев и был уверен, что ни один нюанс не останется забытым в суматохе. Такая процедура неоднократно спасала меня от провалов при работе как напрямую с продавцами, так и через агентов и брокеров. Мой опыт показал, что при заключении сделок через агентов и продавцов забытые нюансы обнаруживаются чаще, так как покупатели имеют обыкновение полагаться на профессионализм агентов. Жизнь убедила меня в обратном, и именно поэтому моя модель имеет вид контрольной таблицы, по которой легко проверить, что уже сделано, а что еще осталось сделать. В результате сделка превращается в будничную процедуру. К тому же таблица может служить эффективным инструментом для ведения переговоров, потому что некоторые агенты оказываются менее опытными, чем выглядят. Как покупатель, я могу во время переговоров выдвигать предложения, которые укрепляют мою позицию (и позволяют урезать комиссионные участвующим агентам).

И, наконец, в моей модели есть место для нескольких стандартных показателей, которыми обычно интересуется кредитор перед выдачей продавцу разрешения на кредит, а также для таких обычных вещей, как прибыль на вложенный капитал, ежегодная амортизация и т. д. и т. п.

Между прочим, я заметил, что кажущееся отсутствие прогресса часто ввергает начинающих инвесторов в полное отчаяние. На каждый из купленных мной объектов приходилось примерно от 30 До 40 рассмотренных возможностей. Я знаю, что человеку свойственно разочаровываться на начальных стадиях процесса, что может привести к принятию решений, основанных на паническом страхе, а не на трезвом и грамотном расчете. «Почему я не могу найти приличную недвижимость?» или «Почему я все еще ничего не купил?» - это жалобы, которые мне приходится слышать чаще всего. Время и терпение при поиске и оценке объектов — это обязательные условия успеха.

Следует также упомянуть, что я не являюсь и никогда не был профессиональным агентом по недвижимости или брокером. Я получил образование в области высоких технологий, а в школе плохо успевал по математике. Так что если этим могу заниматься я, то и любой человек, питающий интерес к недвижимости и обладающий терпением, сможет сделать то же самое.
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23

Похожие:

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconУоллес Делоис Уоттлз Секрет обогащения Аннотация Эта книга ваш путь...
Именно эта книга легла в основу всех существующих произведений о достижении счастья, богатства и успеха

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Руководство Богатого Папы по инвестированию
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКнига лидера для достижения вершины Текст предоставлен издательством...
«Формула успеха. Настольная книга лидера для достижения вершины»: рипол классик; Москва; 2008

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРуководство Богатого Папы по инвестированию Вопросы социальной психологии,...
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon" сохраните ваш актив №1 Советы Богатого Папы как превратить Ваши идеи в актив"
У меня нет времени!", "У меня еще есть много времени!" и те и другие слова мне часто приходится слышать от людей, с ко­торыми я общаюсь....

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКонференция 18 июня 2013 года, Калуга
Государственно-частное партнерство в действии: истории успеха, преграды, перспективы

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon-
Книга написана с позиции язычества исконной многотысячелетней религии русских и арийских народов. Дана реальная картина мировой истории....

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
vbibl.ru
Главная страница