Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы»




НазваниеКнига «Истории успеха учеников Богатого Папы»
страница12/23
Дата публикации30.03.2013
Размер2.93 Mb.
ТипКнига
vbibl.ru > Финансы > Книга
1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   ...   23

^ Вот как мы это сделали.

Мы осмотрели сотни домов и проанализировали каждый из них, чтобы выбрать для покупки самый лучший вариант. Долф Дерус, советник «Rich Dad» и автор «Сокровищ недвижимости», говорит, что соотношение количества зданий, которые он осматривает, количества предложений, которые он делает, и количества заключаемых сделок составляет 100:10:1. В нашем случае было то же самое. Мы четыре недели обшаривали рынок Юты, но не нашли ни одной сделки, которая отвечала бы нашим критериям. Все продавцы, которых мы находили, требовали оплаты наличными.

Тогда мы начали искать усерднее. Мы анализировали, вели переговоры, делали предложения, связывались с десятками агентов по недвижимости. Вполне естественно, что именно Джон первым нашел нужный вариант - старушку с двухкомнатным бунгало, насквозь провонявшим кошачьей мочой. Строение было темным, нужны были новая кухня, крыша и ванная комната. Кое-кто даже советовал пустить его под нож бульдозера. Цена продавца составляла 75 тысяч долларов. Когда мы предложили 40 тысяч, у агента отвисла челюсть. Если бы мы не вычитали у Долфа Деруса, что закон обязывает агентов по недвижимости информировать продавца обо всех предложениях, я бы подумала, что она даже не возьмет на себя труд позвонить владелице. Поэтому, несмотря на всю слабость наших шансов, мы все же оформили предложение. Потратив несколько недель на обдумывание, продавец наконец решила согласиться на 45 тысяч долларов. Однако ее условием была полная оплата наличными и оформление сделки в течение семи дней с момента принятия предложения.

Мы пришли в полное отчаяние. В тот момент на нашем банковском счете едва хватало денег на то, чтобы прокормиться. Потому наше радостное возбуждение по поводу принятого предложения в сложившихся обстоятельствах выглядело особенно нелепым.

Мы попытались привлечь к сделке партнера, который мог предоставить деньги (и взял бы на себя ремонт дома после покупки), но этот тип оказался слишком жадным и попытался вырвать дом у нас из рук. «Как я могу вам довериться? Вы слишком молоды», — выпустил он парфянскую стрелу после того, как предложил владелице 46 тысяч долларов.

Когда это произошло, у нас оставалось всего три дня, чтобы перебить его цену, предложив 50 тысяч долларов. Мы устроили «мозговой штурм» на всю ночь и нашли способ собрать деньги. Оказалось, что мы можем получить по кредитным карточкам налично-денежные кредиты и перевести их прямо на наши банковские счета. В таком случае нам полагалось шесть месяцев отсрочки до того, как на сумму кредита начнут начислять 19 процентов пени. Мы пошли на это. Сложив вместе кредитные карточки Джеффа, Джона и мои, мы собрали необходимую сумму. Недвижимость стала нашей.

(Тут позвольте остановиться и кое-что прояснить. Я знаю, что Богатый Папа категорически против легкомысленного обращения с кредитными карточками. Принимая это решение, мы проявили максимальную осторожность и тщательно просчитали финансовые риски, связанные с такими действиями. Я не рекомендую использовать эту стратегию никому, чей опыт или уровень финансовой грамотности недостаточен для принятия решений, основанных на оценке соотношения между риском и вознаграждением.)

Мы купили дом за 50 тысяч долларов, после чего вложили еще 15 тысяч долларов в реконструкцию. Дом был оценен в 115 тысяч долларов, и через три месяца мы продали его за 113 тысяч долларов. После погашения долга по кредитным карточкам мы использовали чистую прибыль в качестве «посевного капитала». Однако, по мнению Богатого Папы, инвестор не должен увлекаться покупкой недвижимости для немедленной продажи, так как главная цель владельца собственности — это создание положительного денежного потока. Поэтому в данном случае мы выступили в роли дилеров, а не инвесторов. Кстати, Богатый Папа не отрицает возможность использования флип - сделок в качестве способа формирования денежного резерва для последующих инвестиций в собственность, генерирующую доход. Именно это мы и сделали.

Мы использовали «часть посевного капитала» для уплаты первого взноса за другой дом в Солт-Лейк-Сити, который мы сдали внаем. Покупка этого дома за 159 900 долларов оказалась чрезвычайно выгодной. Средняя арендная плата в этом районе, где живут в основном яппи, колеблется пределах 1200-1600 долларов в месяц. Благодаря тому, что мы смогли привести дом в идеальное состояние, нам удалось сдать его сразу на два года с ежемесячной оплатой 1580 долларов.

Вот раскладка сделки с этим домом на одну семью (площадь 300 м2, шесть спален и четыре ванные комнаты):
^ Капитал, вложенный в собственность $7995

Расходы на оформление, оплаченные нами: $7150

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами $4500

Итого $19 645


Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

- потери от простоя (5%) $80

^ Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:

- налоги на имущество и страховка $161

- ремонт и эксплуатация $0

(По контракту наниматель оплачивает расходы на ремонт и услуги по вывозу мусора и уборке двора)

- резерв $20

- комиссия за управление (10% от ренты) $160

- погашение кредита (на 30 лет под 5,8%) $960

Итого: $1301
Чистый месячных доход: $219
^ Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($219 × 12): $2628

÷

Капитал, вложенный в собственность $19 645

Прибыль на вложенный капитал: 13,4%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 210 тысяч долларов.

^ Чем мы занимаемся сейчас

В настоящее время наша стратегия заключается в том, чтобы покупать дешевые дома для продажи и оставлять в собственности дома средней категории, похожие на только что упомянутый. Мы просчитали, что в нашем секторе рынка мы сможем покупать дешевые дома со скидкой, приводить их в порядок и продавать с прибылью. К тому же теперь мы можем покупать маленькие дома за наличные и тем самым избегать затрат на финансирование, уменьшающих размеры итоговой прибыли. Впоследствии мы перейдем к продаже дешевых домов в менее престижных районах города людям, которые не могут себе позволить дорогое жилье.

Так как дешевые дома не приносят такого высокого дохода, как дома средней категории, мы изучаем каждый из них в отдельности. Мы расписываем финансовые параметры каждой собственности - цены варьируются от 50 до 150 тысяч долларов — и на основании цифр решаем, продать ее или оставить. На данный момент мы уже приобрели девять одноквартирных домов, продали пять из них и оставили четыре.

Благодаря хорошо поставленному маркетингу мы получаем за свои дома больше их рыночной цены. Мы стараемся, чтобы дома действительно хорошо выглядели, и, поэтому нам удается сдавать их жильцам, которые готовы заплатить больше — в среднем на 10 процентов больше обычной арендной платы. Примите во внимание тот факт, что мы покупаем свои дома по цене ниже рыночной, и вы увидите, что мы выигрываем на каждой стороне этого финансового уравнения.

Кроме того, мы уделяем большое внимание подбору жильцов, тщательно проверяем их кредитоспособность, рекомендации и трудовую биографию.

Вот цифровые параметры только что купленного нами дуплекса (225 м2 общей площади, с шестью спальнями и тремя ванными комнатами):
^ Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $7000

Расходы на оформление, оплаченные нами (платил продавец) $0

Расходы на ремонт, оплаченные нами $35 000

Итого $42 000
Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1825

- потери от простоя (5%) $91,25

^ Общий доход: $1733,75
Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) и страховка $208,30

- ремонт и эксплуатация (6% от рентного дохода) $109,50

- резерв $50

- уборка двора $20

- комиссия за управление (10% от ренты) $182,50

- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $419,14

Итого: $989,44
Чистый месячных доход: $744,31
^ Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($744,31 × 12): $8 931,72

÷

Капитал, вложенный в собственность $42 000

Прибыль на вложенный капитал: 21,27%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.

Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698,57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.

Вот раскладка на другой дуплекс (207 м2 общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):
^ Покупная цена: 97 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000

Итого $30 610
Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

- потери от простоя (5%) $80

^ Общий доход: $1520
Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) и страховка $192

- ремонт и эксплуатация $96

- резерв $50

- уборка двора $25

- комиссия за управление (10% от ренты) $160

- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580,81

Итого: $1103,81
Чистый месячных доход: $416,19

^ Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41,19 × 12): $4994,28

÷

Капитал, вложенный в собственность $30 610

Прибыль на вложенный капитал: 16,32%
На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м2, с двумя спальнями и одной ванной):
^ Покупная цена: 48 тысяч долларов

Первоначальный платеж: $48000

Расходы на оформление, оплаченные нами

(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0

Ремонт: $250

(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка: —

- Комиссия за управление: —

- Погашение кредита: —

- Рентный доход: —
Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:

Чистый доход: —

Капиталовложения $48 250

Оценочная цена $95 000

Прибыль на вложенный капитал —

^ Общая сумма удорожания собственности: 47 000
Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили
Наши суммарные затраты $48 250

Продажная цена: $94 300

- Сумма затрат $48 250

^ Чистый доход / прирост капитала $46 050

До и после

Мы занялись покупкой домов в начале апреля 2002 года. Вот каким было наше финансовое положение до покупки первой недвижимости:
^ Расходы Расходы

* Гражданские: $400 Помощь от матери $250

Кредитные карточки: 253

** COBRA 285

** Медицина 100

* Мобильный телефон $80

Квартплата $400
^ Постоянные расходы:

* Питание: $300

* Газ $100

* Прочие $200

Расходы: $2 118

- Доходы $250

Итого расходов: - $1 868

* С учётом налоговых льгот

* С учётом частичных налоговых льгот


Активы

Пассивы

Текущие счета:

Мерсед $230

Джефф $524

Итого: $754
Сбережения:

Мерсед $440

Джефф $80

Итого: $520
Общая сумма активов: $1274


Кредит на машину $6397

Кредитные карточки $12 478

Мобильный телефон $240

$19 115
Итого: - $17 841



Баланс за январь 2003 года

^ Активы Пассивы

Сбережения $65 000 Кредитные карточки $1 500
Инвестиционный портфель

Акции: $2700 Кредиты на машины: $25 000

Расчётный счёт $18 500 Ссуды на образование: $0

Недвижимость: $890 500 Закладные: $324 000
Промежуточная сумма активов: $976 700
Безделушки:

Машины $36 000

Драгоценности: $12 000

Прочие: $15 000
Промежуточная сумма безделушек: $63 000
Общая сумма активов с точки зрения банкира (промежуточная сумма активов + безделушки)

$1 039 700

Общая сумма активов с точки зрения Богатого Папы (только промежуточная сумма активов, безделушки не считаются) $976 700

Общая сумма пассивов $350 500
Собственные средства с точки зрения банкира (общая сумма активов с точки зрения банкира за вычетом общей суммы пассивов) $689 200

Собственные средства с точки зрения Богатого Папы (общая сумма активов с точки зрения Богатого Папы за вычетом общей суммы пассивов) $626 200

^ Отчёт о доходах за январь 2003 года

Ежемесячный трудовой доход

Комиссия свободного брокера по ипотекам: $10 000

Флип – сделки с домами (средний месячный доход) $17 500

^ Ежемесячный пассивный доход

Доход от недвижимости (чистый): $2900

Ежемесячный портфельный доход

Ежемесячная прибыль от операций с ценными бумагами $2000

^ Общий месячный доход: $32 400
Ежемесячные расходы

Налоги: $4860

Выплаты по кредитным карточкам $150

Квартплата $500

Взносы за машину $800

Продукты и одежда $500

Страховка $500

Мобильный телефон $200

^ Общая сумма расходов: $7510
Чистый месячный доход: $24 890

К чему мы пришли

Мы все еще занимаем промежуточное положение между левой и правой сторонами Квадранта денежного потока. Скупку домов для продажи следует отнести к квадранту «С» (так как весь процесс осуществляется нами лично). В настоящее время мы работаем над моделью, которая позволит перевести такие сделки в разряд «Б». Однако тот факт, что мы сдаем часть купленных нами домов, позволяет считать нас представителями квадранта «Б», так как эти дома приносят нам пассивный доход.

Каждый из нас троих принимает самое деятельное участие во всем, чем мы занимаемся. Кроме того, я решила прислушаться к словам Богатого Папы Роберта Кийосаки о том, что «богатые не работают ради денег», и посчитала, что раз нашим основным бизнесом является недвижимость, то мне следует узнать как можно больше об ипотеке. Я получила лицензию независимого брокера по ипотекам и теперь заключаю сделки с различными банками. Мне очень нравится эта работа, и я узнаю много такого, что обязательно принесет пользу нашему бизнесу. Что удивительно, брокерская деятельность начала приносить очень приличные деньги, а лишний доход никогда не помешает. Я не собираюсь оставаться оформителем ссуд до конца своих дней и брошу это занятие, как только смогу нанять самого лучшего советника по ипотекам, какого только смогу отыскать. Стремление знать как можно больше свойственно любому умному человеку.

Кийосаки советует не слишком увлекаться конкретными видами инвестиций. Поэтому, несмотря на то что мы начали свою инвестиционную деятельность с недвижимости, мы не намерены себя ограничивать. Мы хотим заниматься всеми видами коммерческих операций, которые приносят хороший доход.

Наша цель состоит в том, чтобы покупать во владение крупные объекты недвижимости, такие как многоэтажные жилые комплексы и коммерческие здания, но не только в Соединенных Штатах, а по всему миру. Так как Джефф с Джоном свободно говорят, читают и пишут по-японски, мы хотели бы заняться (бизнесом в Японии. Кроме того, Джон знает тайский, так что Таиланд тоже фигурирует в нашем списке. Оба брата умеют разбирать китайские иероглифы, поэтому хотят расширить нашу деятельность и на эту страну (тем более что Китай обладает громадным потенциалом для развития бизнеса). Мы с Джеффом творим по-испански и не против поучаствовать в развитии коммерческих предприятий в Латинской Америке.

Я начала претворять принципы Кийосаки в жизнь, когда мне было 24 года. На данный момент мне двадцать пять. Мы начинали, не имея в балансе ни единого актива, одни пассивы. В нашем отчете о доходах было больше статей, связанных с оттоком денег, чем с притоком. Большая их часть уходила на безделушки. Единственным источником дохода была зарплата.

Всего за год мы купили недвижимости больше чем па 1,25 миллиона долларов и оставили себе большую се часть, которая сегодня оценивается в 890 тысяч долларов. Теперь наши доходы делятся на пассивные, портфельные и трудовые. Мы стараемся следовать формуле Роберта и Ким (когда они только начинали) и тратить не больше 70 процентов наших доходов, оставляя 10 процентов на инвестиции, 10 процентов - на сбережения и 10 процентов — на благотворительность. Мы больше не тратим денег на безделушки. Пока строится наш бизнес, приходится экономить, но как только мы станем соответствовать сформулированному Богатым Папой определению богатых людей, необходимость в такой экономии исчезнет. Мы все еще гадаем, как будем чувствовать себя, отойдя от дел, но, по моим расчетам, через пять лет сможем испытать это ощущение.

^ Не жалейте времени на подготовку

То, что сделали мы, может каждый. Однако прежде чем купить первый дом, нам потребовался целый год только для того, чтобы заставить наши мозги работать в правильном направлении. Кроме того, нам пришлось пройти серьезную эмоциональную подготовку и многому научиться. Но и после этого мы постоянно продолжаем заниматься самообразованием; Возможно, на такую подготовку кому-то потребуется меньше времени, чем нам, а кому-то - больше. Всё зависит от человека.

Но при этом мы хотим особо подчеркнуть, что независимо от длительности процесса подготовка (то есть изучение недвижимости на макро- и микроуровне, а также освоение стратегий инвестирования и финансирования) в любом случае требуют времени и сил. Кроме того, они требуют большого терпения и жесткого самоконтроля, особенно в эмоциональной сфере. Вот почему мы стали горячими поклонниками. Богатого Папы. Он сумел разложить по полочкам все конкретные эмоции, с которыми должен уметь справляться каждый инвестор.

Мы считаем, что в сделках с недвижимостью главным эмоциональным препятствием является страх. Сначала люди боятся, что никогда не смогут найти хорошую недвижимость, а потом бегут покупать плохую из боязни, что если они не купят сейчас, то не смогут купить никогда. Мы уверены, что отказ от сделки лучше плохой сделки. С другой стороны, Нам приходилось видеть домовладельцев, которые так боялись, что не сумеют найти жильца, что сдавали дома кому попало (возможно, именно так начинаются все кошмарные истории, от которых домовладельцев бросает в дрожь).

Лучше потерять квартплату за несколько месяцев и найти приличного жильца, чем взять того, кто прекратит дом в руины и не заплатит.

Кроме того, порой мы встречаем людей, которые так боятся какого-нибудь подвоха при покупке дома, что выпускают из рук просто сказочные сделки, хотя от них требуется только одно: произвести тщательный осмотр дома и поработать с цифрами, чтобы застраховать себя от возможных потерь.

Стараясь вдохновить других на достижение успеха, мм вместе с тем пытаемся обратить внимание людей на то, чтобы они проявляли осторожность. В принципе, мы не считаем, что сделки с недвижимостью следует рассматривать как верный способ быстрого обобщения. Вокруг сколько угодно «инвесторов», для которых попытки купить дом для сдачи внаем или для продажи закончились разорением. Один из купонных нами домов был конфискован как раз у такого «инвестора».

Вот почему так важна хорошая подготовка. Мы позаботились о том, чтобы приобрести опыт в сфере сделок с недвижимостью до того, как заняться покупками. Для этого мы делали предложения, хотя не имели денег на покупку, читали книги, залезали в интернет и изучали местный рынок. Кроме того, мы беседовали с агентами по недвижимости, брокерами и инвесторами, от которых получили массу полезной информации. Работать с недвижимостью несложно, когда вы знаете, что делаете, и постоянно учитесь. Мы продолжаем учиться каждый день.

Два ключа к успеху на поприще недвижимости — это, на наш взгляд, умение обуздывать эмоции и поддерживать восприимчивость ума, так как каждый день будет приносить с собой что-то новое.


^ Совет поколению NEXT

Джефф, Джон и я знакомы с множеством людей нашего возраста, чья жизнь покатилась под откос после краха интернет - компаний. Их мечты рухнули, а ощущение безопасности сменилось страхом перед будущим. Если с вами случилось то же самое (как и с нами), вот вам наш самый главный совет: не позволяйте страху помешать вам вернуть то, что вы потеряли.

Страхи, с которыми мы сталкиваемся каждый день, нужно уметь побеждать. Вы сумеете побороть: разочарование, если будете держаться за свою мечту и попробуете достичь ее другим способом. Подумайте о том, чего вы хотите, внимательно прислушайтесь к самому себе, а затем сделайте то, что нужно. Продвигаясь к своей мечте, окружайте себя людьми, которые думают так же, как вы, которые поддержат вас и не станут пытаться всучить вам то, что не работает, вроде планов 401 (к). Больше всех рискует тот, кто ничего не делает.

Если бы не Роберт Кийосаки и его советники, то Джефф, скорее всего, сейчас учился бы в аспирантуре, а мы с Джоном продолжали бы работать в своих корпорациях и ненавидеть свою работу. Мы безмерно благодарны за то, что нам указали правильное направление! Мы понимаем, что мы еще многому должны научиться и нам предстоит пережить еще много неудач, прежде чем мы дойдем до нашей конечной цели. Но мы полны энтузиазма и готовы идти вперёд. Спасибо тебе, Богатый Папа!


1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   ...   23

Похожие:

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconУоллес Делоис Уоттлз Секрет обогащения Аннотация Эта книга ваш путь...
Именно эта книга легла в основу всех существующих произведений о достижении счастья, богатства и успеха

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Руководство Богатого Папы по инвестированию
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Кийосаки Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРоберт Т. Кийосаки Шэрон Л. Лектер Отойти от дел Молодым и Богатым
«Руководство богатого папы по инвестированию», уже знакомых широкому кругу читателей, рассказывают здесь, как Вы могли бы, начав...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКнига лидера для достижения вершины Текст предоставлен издательством...
«Формула успеха. Настольная книга лидера для достижения вершины»: рипол классик; Москва; 2008

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconРуководство Богатого Папы по инвестированию Вопросы социальной психологии,...
...

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon" сохраните ваш актив №1 Советы Богатого Папы как превратить Ваши идеи в актив"
У меня нет времени!", "У меня еще есть много времени!" и те и другие слова мне часто приходится слышать от людей, с ко­торыми я общаюсь....

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» iconКонференция 18 июня 2013 года, Калуга
Государственно-частное партнерство в действии: истории успеха, преграды, перспективы

Книга «Истории успеха учеников Богатого Папы» icon-
Книга написана с позиции язычества исконной многотысячелетней религии русских и арийских народов. Дана реальная картина мировой истории....

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:
Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2013
контакты
vbibl.ru
Главная страница